Bei einem Immobilien Co-Investment entscheidet nicht nur die Rendite über den Erfolg, sondern auch die Steuer. Wie stark ein gemeinsames Investment steuerlich belastet wird, hängt vor allem von der gewählten Struktur ab, und die betrifft alle Partner gleichzeitig. Dieser Überblick zeigt die wichtigsten steuerlichen Aspekte. Er ersetzt keine individuelle Beratung: Die konkrete Gestaltung solltest du immer mit einem Steuerberater klären.
Grunderwerbsteuer beim Kauf
Beim Erwerb einer Immobilie fällt einmalig Grunderwerbsteuer an. Der Satz liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Kauft ihr gemeinsam über eine Gesellschaft, sind zusätzlich die Regeln für Anteilsübertragungen relevant: Wechselt später die Beteiligung an der Objektgesellschaft, kann erneut Grunderwerbsteuer ausgelöst werden. Die Schwellen dafür wurden in den letzten Jahren verschärft, weshalb sich eine frühe Abstimmung mit dem Steuerberater lohnt.
Laufende Besteuerung der Mieteinnahmen
Wie die Mieteinnahmen besteuert werden, hängt an der Rechtsform. Einen Überblick über die Strukturen selbst findest du im Abschnitt Rechtsformen im Ratgeber Immobilien Co-Investment.
Vermögensverwaltende Personengesellschaft (GbR, KG)
Personengesellschaften sind steuerlich transparent. Das heißt: Nicht die Gesellschaft zahlt Steuern, sondern die Gewinne werden den Gesellschaftern zugerechnet und dort mit dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert, in der Regel als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Werbungskosten wie Finanzierungszinsen und Gebäudeabschreibung mindern den steuerpflichtigen Gewinn.
GmbH oder Objektgesellschaft
Hält eine GmbH die Immobilie, wird der Gewinn auf Ebene der Gesellschaft besteuert, mit Körperschaftsteuer und meist Gewerbesteuer. Für Gesellschaften, die ausschließlich eigenen Grundbesitz verwalten, kann die sogenannte erweiterte Gewerbesteuerkürzung greifen und die Gewerbesteuer erheblich reduzieren. Ausgeschüttete Gewinne werden zusätzlich beim Gesellschafter besteuert. Die GmbH lohnt sich eher bei größeren Beständen oder wenn Gewinne im Unternehmen bleiben und reinvestiert werden sollen.
Verkauf: Spekulationsfrist und Anteilsverkauf
Beim Verkauf aus dem Privatvermögen ist die Zehn-Jahres-Frist zentral: Liegen zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre, ist ein Veräußerungsgewinn in der Regel steuerfrei. Innerhalb dieser Frist ist der Gewinn steuerpflichtig. Bei einer GmbH gilt das nicht, hier ist der Veräußerungsgewinn körperschaftsteuerpflichtig. Zu unterscheiden ist außerdem, ob die Immobilie selbst verkauft wird oder Gesellschaftsanteile den Eigentümer wechseln, denn beides wird steuerlich unterschiedlich behandelt.
Weitere Punkte, die oft übersehen werden
- Abschreibung (AfA): Das Gebäude, nicht der Grund und Boden, lässt sich über die Jahre abschreiben. Der Satz hängt von Baujahr und Nutzung ab. Die aktuellen Sätze solltest du mit dem Steuerberater prüfen, da sie mehrfach angepasst wurden.
- Finanzierungszinsen: Zinsen für das Darlehen sind bei vermieteten Objekten grundsätzlich absetzbar und senken die Steuerlast spürbar.
- Drei-Objekt-Grenze: Wer innerhalb von rund fünf Jahren mehr als drei Objekte kauft und wieder verkauft, gilt schnell als gewerblicher Grundstückshändler, mit deutlich anderen steuerlichen Folgen. Bei mehreren gemeinsamen Deals ist das ein wichtiger Punkt.
Warum die Struktur zum Partner passen muss
Die steuerlich optimale Struktur ist keine reine Rechenfrage, sie ist eine gemeinsame Entscheidung. Ein Partner investiert vielleicht privat, der andere über eine bestehende GmbH. Der eine will Gewinne ausschütten, der andere reinvestieren. Diese Unterschiede beeinflussen, welche Rechtsform für alle Beteiligten sinnvoll ist. Genau deshalb sollten steuerliche Ziele Teil des Gesprächs sein, bevor ihr euch festlegt.
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Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung. Steuerliche Regelungen ändern sich und hängen vom Einzelfall ab; die konkrete Gestaltung solltest du mit einem Steuerberater und, bei der Vertragsgestaltung, mit Rechtsanwalt oder Notar klären. MatchEstate ist eine reine Kontaktvermittlung und selbst nie Vertragspartei eines Investments.