Die GbR ist die mit Abstand häufigste Rechtsform für gemeinsame Immobilieninvestments zwischen wenigen, einander bekannten Partnern. Sie ist schnell gegründet, kostet kein Mindestkapital und kommt ohne Notar aus, sofern kein Grundstück direkt eingebracht wird. Gleichzeitig ist sie die Rechtsform mit dem größten Haftungsrisiko. Dieser Ratgeber zeigt, wie du eine GbR für dein Immobilienprojekt gründest, was zwingend in den Gesellschaftsvertrag gehört und wann sich eine andere Struktur besser eignet.
Was ist eine GbR und wann passt sie für ein Immobilienprojekt?
Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts entsteht, sobald sich zwei oder mehr Personen zu einem gemeinsamen Zweck zusammenschließen, das kann formlos passieren, sogar ohne schriftlichen Vertrag. Für ein Immobilienprojekt bedeutet das: Sobald zwei Investoren gemeinsam ein Objekt kaufen und keine andere Rechtsform wählen, entsteht automatisch eine GbR, mit allen Rechten und Pflichten, ob gewollt oder nicht.
Die GbR eignet sich vor allem für:
- kleine, überschaubare Partnerkonstellationen mit zwei bis maximal vier Personen
- Partner, die sich bereits kennen und einander vertrauen
- Projekte, bei denen die Beteiligten bereit sind, mit ihrem Privatvermögen zu haften
Für größere Investorenkreise oder wenn Haftungsbeschränkung Priorität hat, ist eine Objektgesellschaft meist die passendere Wahl. Mehr dazu im Abschnitt Wann eine Objektgesellschaft die bessere Wahl ist.
GbR für Immobilien gründen: Ablauf in fünf Schritten
1. Gesellschaftszweck festlegen
Am Anfang steht die Klärung, wofür die GbR konkret gegründet wird: der Ankauf eines bestimmten Objekts, eine langfristige Vermietung oder eine Sanierung mit anschließendem Verkauf. Der Zweck sollte im Vertrag präzise formuliert sein, weil er den Handlungsrahmen der Gesellschaft absteckt.
2. Gesellschaftsvertrag aufsetzen
Ein mündlicher Zusammenschluss reicht rechtlich, ist bei einem Immobilieninvestment aber keine gute Idee. Der schriftliche Gesellschaftsvertrag regelt Beiträge, Stimmrechte, Gewinn- und Verlustverteilung sowie den Umgang mit Konflikten. Welche Punkte darin unbedingt stehen sollten, zeigt der Abschnitt Was in den Gesellschaftsvertrag gehört.
3. Kapitaleinlagen und Beiträge klären
Wer bringt wie viel Eigenkapital ein, und zählt auch Arbeitszeit oder Fachwissen als Beitrag? Das sollte beziffert oder zumindest klar beschrieben und im Vertrag festgehalten werden, um spätere Streitigkeiten über die Gewinnverteilung zu vermeiden.
4. Grundbucheintragung vorbereiten
Kauft die GbR eine Immobilie, werden alle Gesellschafter als Eigentümer der GbR ins Grundbuch eingetragen, seit der Rechtsfähigkeitsreform der GbR (Modernisierung des Personengesellschaftsrechts, MoPeG) idealerweise mit vorheriger Eintragung der Gesellschaft selbst ins Gesellschaftsregister. Das ist keine Pflicht, wird aber empfohlen, um bei Grundbuchgeschäften Nachweisprobleme zu vermeiden.
5. Konto und laufende Verwaltung einrichten
Ein gemeinsames GbR-Konto für Mieteinnahmen, Nebenkosten und laufende Ausgaben sorgt für Transparenz und erleichtert die spätere steuerliche Zuordnung, die bei einer vermögensverwaltenden GbR grundsätzlich anteilig bei den einzelnen Gesellschaftern erfolgt.
Was in den Gesellschaftsvertrag gehört
Ein tragfähiger GbR-Vertrag für ein Immobilienprojekt sollte mindestens folgende Punkte regeln:
- Beiträge und Kapitalanteile. Wer bringt wie viel ein, in welcher Form.
- Stimmrechte und Mehrheitsregeln. Welche Entscheidungen brauchen Einstimmigkeit, welche eine einfache Mehrheit.
- Geschäftsführung. Wer vertritt die GbR nach außen, gemeinsam oder einzelvertretungsberechtigt.
- Gewinn- und Verlustverteilung. Nach Kapitalanteilen oder nach abweichendem Schlüssel.
- Ausstiegs- und Nachfolgeregelung. Was passiert, wenn ein Gesellschafter aussteigen will oder ausfällt.
- Exit-Regelung. Vorkaufsrecht der übrigen Gesellschafter, Bewertungsverfahren beim Anteilsverkauf.
- Kündigungsfristen und Auflösung. Unter welchen Bedingungen die Gesellschaft beendet werden kann.
Eine ausführlichere Übersicht zu Vertragsinhalten, die über die GbR hinaus für jede Form des gemeinsamen Investments gelten, findest du im Ratgeber Immobilien Co-Investment Vertrag.
Haftung: der wichtigste Nachteil der GbR
Der zentrale Nachteil der GbR ist die persönliche Haftung. Gesellschafter einer GbR haften grundsätzlich gesamtschuldnerisch, also auch mit ihrem Privatvermögen, und zwar nicht nur anteilig, sondern jeder Gesellschafter kann für die volle Verbindlichkeit der Gesellschaft in Anspruch genommen werden. Bei einem Immobilienkredit in sechsstelliger Höhe ist das ein Risiko, das gegen den geringeren Gründungsaufwand abgewogen werden muss.
Diese Haftung lässt sich durch den Gesellschaftsvertrag nicht wirksam gegenüber Dritten (etwa der finanzierenden Bank) ausschließen. Wer das Haftungsrisiko begrenzen will, sollte eine Objektgesellschaft in Betracht ziehen.
Wann eine Objektgesellschaft die bessere Wahl ist
Eine Objektgesellschaft in Form einer GmbH oder GmbH & Co. KG bietet beschränkte Haftung und eine klare gesellschaftsrechtliche Struktur, verursacht dafür höheren Gründungsaufwand, Notarkosten und laufende Verwaltungskosten. Sie eignet sich vor allem bei größeren Investitionssummen, mehr als vier Partnern oder wenn einzelne Gesellschafter das Haftungsrisiko nicht mittragen wollen oder können.
Einen Überblick über GbR, Objektgesellschaft, Bruchteilseigentum und stille Beteiligung im direkten Vergleich bietet der Ratgeber Immobilien Co-Investment: Modelle und Partner finden.
Steuerliche Behandlung im Überblick
Eine vermögensverwaltende Immobilien-GbR wird steuerlich transparent behandelt: Mieteinnahmen und Veräußerungsgewinne werden grundsätzlich den einzelnen Gesellschaftern anteilig zugerechnet und in deren persönlicher Steuererklärung erfasst, nicht auf Ebene der Gesellschaft selbst. Beim Verkauf aus dem Privatvermögen ist die Zehn-Jahres-Frist relevant. Ausführlicher dazu: Immobilien Co-Investment & Steuern.
Wichtig: Diese Hinweise sind allgemeiner Natur und ersetzen keine individuelle steuerliche Prüfung. Ob eine GbR im konkreten Fall die richtige Rechtsform ist, sollte immer mit Steuerberater und Rechtsanwalt geklärt werden.
Den richtigen Partner für die GbR finden
Eine GbR funktioniert nur so gut wie das Vertrauen zwischen den Gesellschaftern, gerade weil die Haftung persönlich ist. Umso wichtiger ist es, vor der Gründung zu klären, ob Strategie, Risikobereitschaft und Erwartungen an das Projekt tatsächlich zusammenpassen.
MatchEstate bringt Investoren im DACH-Raum auf Basis verifizierter Profile und eines Matchings nach Strategie, Budget und Risikoprofil zusammen. MatchEstate ist dabei eine reine Kontaktvermittlung: Die Plattform bewertet keine Objekte, gibt keine Rechts- oder Steuerberatung zur Wahl der Rechtsform und ist nie Vertragspartei der Gesellschaft. Sie stellt den Kontakt zwischen passenden Partnern her, die konkrete Ausgestaltung der GbR gestaltet ihr gemeinsam, mit euren eigenen Beratern.
Häufige Fragen
Braucht eine Immobilien-GbR einen Notar? Nicht für den Gesellschaftsvertrag selbst. Ein Notar wird erst für den Grundstückskaufvertrag benötigt, da Grundstücksgeschäfte in Deutschland notariell beurkundet werden müssen.
Wie viele Personen kann eine Immobilien-GbR haben? Rechtlich sind mindestens zwei Gesellschafter nötig, eine feste Obergrenze gibt es nicht. In der Praxis wird die GbR mit wachsender Personenzahl aber unübersichtlicher und die persönliche Haftung risikoreicher, weshalb größere Investorenkreise häufiger eine Objektgesellschaft wählen.
Kann ich später von der GbR in eine Objektgesellschaft wechseln? Ein nachträglicher Wechsel ist möglich, etwa durch Einbringung des Objekts in eine neu gegründete GmbH, ist aber mit zusätzlichem Aufwand und unter Umständen steuerlichen Folgen verbunden. Es lohnt sich, die Rechtsform möglichst vor dem Ankauf sorgfältig zu prüfen.
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